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                      百強房企銷售環比回升,新增投資集中度持續向頭部集中
                      來源:中國基金報作者:南深2022-10-02 09:59
                      (原標題:百強房企銷售環比回升)

                      10月1日,地產第三方研究機構克而瑞發布了前9月典型房企銷售及新增投資情況。

                      傳統的“金九銀十”旺季行至中途,今年的房地產銷售雖不及往年,但9月來看百強房企銷售環比仍有回升,而得益于去年同期基數開始下降等原因,前三季百強房企銷售降幅繼續收窄。

                      前九月三類房企表現較好,一是央國企如保利、華潤、建發、華發等,在本輪行業下行調整期中發揮了穩定的領軍作用;二是部分優質民企如濱江、萬達等,年內新項目投資、推盤去化如期推進、行業排名穩步提升;三是一些外資房企如仁恒置地、瑞安房地產、新世界中國等。

                      百強房企新增投資方面,一個顯著特點是集中度持續向頭部集中。截止9月末,排名前十的房企新增貨值占到百強總貨值的49%,近半壁江山。

                      9月百強銷售環比增10%

                      克而瑞數據顯示,2022年9月,TOP100房企實現單月銷售操盤金額5709.6億元,環比增長10%,增幅不及往年同期;同比降低25.4%,降幅較前幾月有進一步收窄,但降幅收窄的主要原因還是去年下半年市場降溫明顯,業績基數較低。

                      而2022年1-9月,百強房企累計銷售操盤金額46697.9億元,同比降幅仍保持在45.4%的較高水平。雖然三季度以來同比降幅收窄,但目前行業下行壓力持續、市場信心及購買力尚處在低位,企業整體的去化壓力仍然較大。

                      從各家房企的表現來看,2022年9月超半數百強房企實現單月業績環比增長,其中30家企業的環比增幅在0%到30%之間,25家企業環比增幅超過30%,部分房企環比增幅在35%以上。但從同比來看,目前規模房企整體仍深陷負增長困局,9月單月業績同比降低的房企數量近7成,僅3成實現了單月業績同比增長。

                      前三季度來看,三類房企表現較好。

                      一類是央國企如保利、華潤、建發、華發等,憑借自身的資金和運營優勢,在本輪行業下行調整期中發揮了穩定的領軍作用。第二類是部分優質民營房企如濱江、萬達等,基于自身資金面的安全和產品力,在市場上的認可度也較高。第三類是一些外資房企如仁恒置地、瑞安房地產、新世界中國等,聚焦一二線核心熱點城市布局,項目儲備優質,去化壓力相對較小。

                      保利華潤前三季拿地近千億

                      新增投資方面,由于9月有超過10個城市巨型集中供地,上海更是在第三輪土拍中達成了超千億的土拍金額,因此帶動了9月土地成交總金額大幅上升,達到4215億元,環比增加58%,但同比仍減少33%。一二線城市土地成交增多,帶動整體成交均價達到4446元/平方米,創下近一年以來新高。

                      集中供地以來,百強房企的新增土儲集中度持續居高不下。

                      截至9月末,TOP10房企新增貨值占百強總貨值的49%,11-20強房企占26%,20強房企合計占比達到75%,較截至8月末再提升1個百分點??藸柸鹬?,未來市場將持續強弱分化。

                      1-9月,新增貨值破千億的房企有7家,較去年同期減少了13家,積極拿地的房企數量明顯銳減。華潤、保利和中海位列新增貨值榜前三,三家房企年內新增貨值均超過1500億元,拿地金額看保利、華潤雙雙突破900億元,逼近千億大關。

                      規?;膰肫髱缀醭蔀楹诵募泄┑爻鞘形ㄒ坏恼嬲摹皡⑴c者”,三季度表現的尤為顯著。保利、華潤、招商、越秀等三季度拿地金額占到1-9月比例超過60%,除中海外,其余企業三季度月均拿地金額均較上半年增長超過100%。

                      招商證券:地產股長期邏輯是競爭格局改善

                      盡管地產銷售和投資數據整體上仍然承壓,但9月份資本市場整體調整情況下,地產股的表現可以算得上可圈可點,其中重要原因是穩地產政策的陸續落地及更多政策落地的預期。

                      就在國慶節前,9月29日央行、銀保監會決定階段性調整差別化住房信貸政策;9月30日財政部、稅務總局發文,對出售自有住房并1年內購房的納稅人,售房已繳個稅予以退稅優惠。與此同時,央行也下調了首套房公積金貸款利率。

                      此背景下,招商證券趙可團隊認為,需求或在更多政策催化下出現邊際改善同時推盤提供供應端保障。一方面,預計保交樓政策、需求端更多因城施策金融政策(首付比例,購房門檻)、融資端恢復融資功能政策或逐步落地,政策或拉動存款搬家。另一方面,主流優質房企推盤或充足,供應端有保障。

                      趙可團隊認為,房地產股的長期邏輯依然是競爭格局改善這個主軸,市場從拿地角度“下注”買入相關股票已表明競爭格局改善這一邏輯的順暢。其建議關注龍頭“招保萬金中華龍”,即招商蛇口、保利發展、萬科A、金地集團、中國海外發展、華潤置地、龍湖集團,及經營彈性較大的地方國企,如建發股份、華發股份、越秀地產。

                      民生證券李陽也建議,當前地產行業正處在政策寬松、銷售回暖跡象顯現的背景,優質公司的基本面“不會更差”,并將受益于競爭格局優化帶來項目凈利率顯著回升,關注財務穩健的公司:中國金茂、保利發展、中國海外發展、越秀地產、旭輝控股集團(需關注資本市場的不確定性因素)、金茂服務。

                      招商銀行楊偵譽團隊則對全年的銷售和投資作了展望,其預計今年商品房銷售面積增速為-13.5%的預期,“節奏上,今年或難以看到市場顯著回暖,將延續低位波動趨勢,主要原因是并未觀測到扭轉市場信心或經濟信心的因素出現,居民購房情緒一時難以扭轉”。

                      另外,其維持今年房地產開發投資的預期增速為-4.5%不變,“房企投資意愿持續不足,年內難以觀測到趨勢性扭轉”。

                      責任編輯: 冉超
                      聲明:證券時報力求信息真實、準確,文章提及內容僅供參考,不構成實質性投資建議,據此操作風險自擔
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